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¿Qué hacer ante un juicio de arriendo en tiempos de pandemia?

21 julio, 2021

El juicio de arriendo resuelve conflictos que puedan darse en relación al contrato de arriendo. Sin embargo, es un juicio relativamente rápido, si se compara con otros, y podría demorar hasta 6 meses en dictarse la sentencia del tribunal.

El juicio de arriendo resuelve conflictos que puedan darse en relación al contrato de arriendo. Sin embargo, es un juicio relativamente rápido, si se compara con otros, y podría demorar hasta 6 meses en dictarse la sentencia del tribunal.

Algo importante a tomar en cuenta es que el incumplimiento que se ve en este tipo de juicios puede ser tanto del arrendador como del arrendatario. Sin embargo, la situación más común es el incumplimiento por parte del arrendatario, por motivo del no pago de las rentas (arriendo), y frente a este escenario el arrendador podrá hacer uso de este procedimiento.

 

¿Cómo es el procedimiento de un juicio de arriendo?

La norma especial que regula este procedimiento está contenida en la ley 18.101, modificada y actualizada por la ley 19.866, ambas sobre arrendamiento de predios urbanos.

 

1 | Primero se realiza la presentación de la demanda en los Juzgados Civiles, siempre por intermedio de un abogado. 

2 | Luego de presentar la demanda, deberá ser notificada, y en ese momento se solicitará el pago de lo que se debe en caso que exista una deuda asociada. De no existir pago y el arrendatario esté notificado, se avanza a fijar la fecha de una audiencia.

3 | En la audiencia se volverá a solicitar el pago de lo adeudado, de no proceder el pago, se llamará de forma voluntaria a las partes para que lleguen a un acuerdo mutuo.

4 | En caso de no cumplirse ninguna de las opciones anteriores (pago o acuerdo), se procederá a recibir la prueba. 

 

En este tipo de juicio de arrendamiento se exige que la propiedad sea devuelta sin deudas de ningún tipo por parte del arrendatario. Conjuntamente con lo anterior, se solicita el pago de lo adeudado, como son el pago de los servicios básicos (luz, agua y gastos comunes)

 

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Entendiendo un juicio de arriendo en tiempos de pandemia 

Del contrato de arriendo nacen obligaciones para ambas partes, el arrendatario y el arrendador, por un lado está el goce o al uso de una cosa, en este caso el inmueble. Por otro lado, se debe pagar un precio por eso, lo que sería cancelar la renta. Partiendo de lo anteriormente expuesto, en tiempos de pandemia debido al coronavirus Covid19, nos hacemos la siguiente pregunta:

 

¿Siguen siendo exigibles estas obligaciones en este periodo de pandemia? 

 

La primera respuesta es que sí, ya que se debe cumplir con el contrato pactado. En ese sentido, el estado de excepción no elimina ese deber de cumplimiento.

Sin embargo, hay ciertos casos donde no es posible utilizar el bien que se ha arrendado, un ejemplo puede ser que un establecimiento comercial está en una zona declarada en cuarentena, y eso significa que el pago del arriendo de dicho local ya no puede ser realizado, entonces, es en este tipo de situaciones que debemos evaluar si corresponde o no pagar la renta.

En el caso expuesto, lo más razonable es que inicialmente las partes lleguen a un acuerdo, y se hable sobre suspender momentáneamente el contrato, o bien, lograr un acuerdo extrajudicial ante notario, que indique que no es obligatorio el cumplimiento de las prestaciones pactadas, pero sólo de manera temporal.

 

juicio de arriendo

 

Algunas excepciones debido al caso fortuito o fuerza mayor

Cuando existan incumplimientos por motivos ajenos a la voluntad de las partes, se habla de caso fortuito o fuerza mayor, que corresponde a una situación difícil de prever con anticipación, impidiendo así el desarrollo de las obligaciones acordadas en el contrato.

Ejemplos de caso fortuito o fuerza mayor podrían ser un naufragio, un terremoto o la situación actual de pandemia, que podría ser alegado en un juicio y ser válido para justificar el incumplimiento en el pago de la renta. Sin embargo, se deben analizar todos los antecedentes a fin de poder determinar si es una estrategia judicial válida para el caso en concreto. 

Para concluir, recordemos que los contratos son ley para las personas involucradas, y esto quiere decir que su efecto es permanente, a menos que se modifique o exista un acuerdo entre las partes. En ese sentido, la pandemia por el Covid-19 no afecta el derecho que tienen las partes a modificar o extinguir temporalmente las obligaciones del contrato de arriendo.

 

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